Покупать и продавать недвижимость могут юридические и физические лица. Для человека сделка с квартирой может быть единственной за всю жизнь, опыта в составлении договора зачастую нет. Риском для продавца при проведении сделки с квартирой является опасность не получить причитающуюся сумму. Покупатель же может остаться без купленной недвижимости. Расскажем, как оформить договор купли-продажи квартиры правильно и проверить объект недвижимости, ведь цена ошибки бывает очень высокой.
Почему важна подготовка к сделке
Перед тем, как составлять договор купли квартиры, необходимо провести проверку ее юридической чистоты. Можно доверить этот процесс риэлтору или осуществить самостоятельно.
Какие моменты можно и нужно выяснять:
- является ли продавец собственником квартиры на момент продажи;
- сколько всего собственников у объекта недвижимости;
- сверить документы о праве собственности с паспортными данными продавца- физического лица или полными реквизитами юридического лица;
- проверить, есть ли на квартире обременения правами третьих лиц, аресты, запрет распоряжения имуществом;
- есть ли в квартире зарегистрированные лица;
- нотариальное согласие супруга на сделку;
- финансово-лицевой счет покажет отсутствие долгов по ЖКХ;
- история сделок с квартирой, сколько лет она в собственности у продавца;
- наличие среди собственников несовершеннолетних детей и других опекаемых родственников;
- была ли перепланировка и узаконена ли она.
Добросовестный продавец перед тем, как заключить договор купли продажи квартиры, покажет покупателю справку о праве собственности из ЕГРН. В ней указаны все основные сведения о правах на объект, наличие или отсутствие обременений. Покупатель может подстраховаться и заказать такую справку самостоятельно через МФЦ или Госуслуги. Стоит она недорого, но ситуацию прояснит.
При осмотре квартиры рекомендуется внимательно проверить состояние сантехники, совпадает ли технический план квартиры с тем, как она выглядит. Если продавец уменьшил жилую площадь перепланировкой или перенес коммуникации без разрешения, то право на такой объект в Росреестре не зарегистрируют. Придется обращаться в суд за узаконением.
Если психическое состояние продавца вызывает сомнения, проводите сделку через нотариуса или попросите у продавца официальную справку из ПНД о том, что на учете он не состоит. Иногда бывает лучше отказаться от такой сделки и подыскать другой вариант. Сделка с лицом, не осознающим ее последствия, будет признана недействительной. Сделки с квартирами в долевой собственности, а также, если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица под опекой оформляются только у нотариуса.
Когда квартира проверена и сомнений в выборе не осталось, возникает вопрос: как составить договор продажи квартиры, избежав различных рисков. На практике стороны перед заключением основного договора часто оформляют предварительный, который тоже имеет свои важные моменты.
Как оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры
Подобные соглашения при сделках с недвижимостью заключаются довольно часто, подтверждая серьезность намерений сторон.
Предварительные договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации, но юридическую силу они имеют. Например, если одна из сторон уклоняется заключить основной договор, то вторая может обратиться в суд с иском о понуждении к его заключению. На практике такие соглашения составляются с целью зафиксировать сроки по сделке и переданную сумму аванса или задатка со стороны покупателя.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры:
- это соглашение о намерениях, своеобразное «резервирование» объекта на будущую сделку;
- он не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации;
- его можно изменить или отменить в любое время по соглашению сторон;
- составляется в письменной форме;
- часто предусматривает внесение покупателем аванса или задатка;
- содержит подробное описание квартиры с указанием кадастрового номера и всех ее характеристик.
Предварительный договор нельзя заключить с застройщиком на недостроенный объект. Положения предварительного и основного договора не должны противоречить друг другу.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Суть договора по продаже квартиры в соглашении между продавцом и покупателем, где продавец передает право собственности на недвижимость покупателю, а тот обязуется уплатить оговоренную цену.
Как оформить договор продажи квартиры? Стороны могут обратиться к нотариусу или юристу, но это связано с немалыми финансовыми затратами. Правильно составить документ могут сами стороны, а затем подписать его и предоставить на регистрацию перехода права собственности. Рассмотрим, какие важные пункты необходимо учитывать.
Форма договора
Документ купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменной форме. Любые изменения и дополнения фиксируются отдельным документом и являются неотъемлемой частью договора. Количество экземпляров документа соответствует числу сторон.
Наименование документа должно обозначаться как «Договор купли-продажи квартиры», обязательно указывается дата и место заключения данного соглашения (город, поселок и др.)
Написать договор купли продажи квартиры при самостоятельном оформлении следует, учитывая малейшие детали. Недопустимы ошибки, неполные названия и другие неточности. Документ на государственной регистрации проверяется вплоть до запятых, он должен быть грамотным орфографически и юридически.
Договор действует с момента подписания сторонами. Передать его на госрегистрацию можно через МФЦ, нотариуса или Госуслуги (при наличии квалифицированной ЭЦП). После регистрации в ЕГРН право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю.
Один из участников сделки может уклоняться от ее государственной регистрации, в таком случае факт передачи права устанавливается в судебном порядке.
Предмет договора
Объект недвижимости ― квартира имеет свои уникальные характеристики, которые обязательно перечисляются в тексте, иначе договор будет незаключенным. Условие о предмете является существенным. Чтобы стать объектом сделки недвижимость должна пройти кадастровый учет с присвоением номера в реестре.
Что указывается в договоре:
- полный адрес и кадастровый номер квартиры;
- технические характеристики (площадь, количество комнат и других помещений);
- была ли перепланировка и документы об ее узаконении;
- перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире (если покупается доля).
Подробные характеристики позволяют точно идентифицировать объект недвижимости. Продать квартиру можно с мебелью, договор купли-продажи в таком случае содержит описание и количество единиц мебели. В тексте отмечается, укомплектовано ли помещение необходимой сантехникой, а также состояние инженерных коммуникаций.
Цена и порядок расчетов
Цена ― тоже существенное условие договора продажи квартиры. Стоимость в тексте указывается в рублях. Немаловажно указать порядок расчета по сделке. Для новостроек может быть указана площадь квартиры и цена за 1 кв.м. помещения.
Как проводятся расчеты по договору:
- наличные передаются из рук в руки, к договору прилагается расписка продавца о получении денег;
- перечисление на банковский счет;
- расчет через ячейку банка или депозит нотариуса;
- аккредитив.
Если вы подумываете о том, как купить квартиру в рассрочку, договор должен обязательно содержать подробные условия и график платежей. При регистрации права собственности в ЕГРН Росреестр делает пометку об обременении такой квартиры залогом продавца в силу закона ( ч.5 ст. 488 ГК РФ). После полного расчета продавец должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения с недвижимости, представив доказательства полного погашения суммы. Если он этого не сделает, то можно обращаться в суд.
Обязанности сторон
Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества, а продавец ― оплаты по договору. Обе стороны обязаны явиться на подачу документов для регистрации перехода права собственности на нового владельца.
Права и обязанности сторон ― еще одна важная деталь документа. Чем подробнее они будут указаны в тексте, тем меньше риски и проще разрешать возникшие споры.
На что следует обратить внимание:
- обязать продавца снять с регистрационного учета перед сделкой зарегистрированных в квартире лиц;
- получить гарантии продавца, что на имуществе нет обременений правами третьих лиц, арестом, ипотекой или рентой;
- имеется разрешение органов опеки, если право собственности имеют несовершеннолетние или недееспособные лица;
- продавец указывает, что в отношении него не проводится процедура банкротства;
- обязательно нотариальное согласие супруга на отчуждение общего имущества.
Если покупатель обнаружит значительные недостатки имущества, не указанные в договоре купли-продажи, он может потребовать уменьшения стоимости квартиры или возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случаях неустранимых недостатков покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и потребовать возврата денег. Неустранимыми недостатками являются особенности помещения, делающие невозможным проживание в нем.
Передача квартиры
Важно не только правильно оформить договор купли продажи квартиры, но и акт приема — передачи недвижимого имущества. В договоре рекомендуется указать сроки, когда продавец освободит квартиру.
В акте приема-передачи указываются:
- технические характеристики и параметры квартиры;
- состояние инженерных коммуникаций;
- текущее состояние ремонта;
- наличие сантехники, мебели и другого оборудования квартиры.
Покупатель в акте указывает, что квартиру он осмотрел, претензии к ее состоянию и комплектации отсутствуют. Обычно после подписания передаются ключи. В договоре можно указать, что за нарушение сроков передачи помещения покупателю со стороны продавца выплачивается неустойка.
Подписание акта сторонами фиксирует, что с этого момента покупатель ответственность за состояние квартиры принял на себя, а продавец исполнил обязательство по передаче квартиры. Документ составляется в свободной форме, но важно учесть все основные моменты по состоянию помещения.
Как сделать договор купли продажи квартиры юридически безупречным
Для человека, не имеющего юридического образования, составление такого важного договора представляет определенные трудности. Необходимо многое учесть, избежать ошибок и неточностей, застраховаться от возможных рисков и успешно пройти государственную регистрацию права собственности.
Можно обратиться к опытному юристу, адвокату или нотариусу, однако это влечет финансовые издержки. Теперь вопрос о том, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно, можно решить, не прибегая к помощи юриста и получить грамотный актуальный документ.
Конструктор позволяет оформить договор купли-продажи квартиры для юридических или физических лиц с учетом конкретной ситуации и современной судебной практики. Договор можно корректировать онлайн.
Как работает сервис:
- имеет простой и понятный интерфейс;
- легко вводить необходимые реквизиты, конструктор имеет все нужные опции;
- заполняя шаблон, пользователь просто следует подсказкам системы;
- составленный договор можно хранить в конструкторе, эта информация конфиденциальна и доступна только вам;
- сервис постоянно корректируется с учетом изменений законодательства;
- готовый, юридически профессионально составленный документ, экспортируется в необходимый формат и распечатывается.
При использовании конструктора договоров риски по сделке сводятся к минимуму. Вы формируете документ, который можно хранить личном кабинете, корректировать, скачивать. В конструкторе имеются также шаблоны для составления предварительного договора и акта приема-передачи квартиры.